功課批改 （二）： Slate Office REIT (SOT-UN.TO) （上）

 功課批改 （二）： Slate Office REIT (SOT-UN.TO) 

因谷友交功課批改，

作為出題者經討論後，

稍微更改便是一篇文章分享。

谷友L功課如下： 

Slate Office REIT (SOT-UN.TO)

Slate Office REIT(hereafter SOT)最近出咗Q4 ER，

到底佢前景係點呢？

有興趣投資加拿大REIT嘅可以睇睇。

              

簡介：

SOT係屬於Slate Asset Management旗下，

仲有一隻姊姊REIT叫Slate Glocery(SGR-UN.TO)。

SOT 本身就好似佢個名咁，真係主力玩Office。

如果你認為WFH成為大趨勢而OFFICE無人租，或者未必需要睇落去。

佢有6.9M SQ feet面積嘅物業，Asset Value 就只係得1.7B，算係蚊型。

地理分佈：

SOT有34幢物業，全部都係北美地區。

主要集中喺加拿大嘅二線城市，包括Winnipeg, Mississauge等等。

就算係一線城市例如Toronto, Chicago(無錯，佢有兩幢野喺Chicago)，都唔係一線核心地區，或者業權拎唔晒100%。

甚至有啲會喺比較偏遠嘅NS, NL, NB 省。

而BC省直頭係無嘅。無錯，加拿大最發達省份之一，SOT直頭係0幢物業。

租客分佈：

SOT嘅租客黎睇，頭十租客佔44%，

而且大部份係優質租客，講緊係政府機構，省政府機構，金融/保險公司，能源同埋基建公司等等。(總佔比60%)

租客分佈算係平均，當中無一個租客佔極大比例亦無一個單一industry佔超過10%，算係Diversified得黎又可以穩陣收租。

收租率：

上面有講，雖然大家都WFH，不過OFFICE係咪真係收皮無人租？

其實加拿大OFFICE都KEEP住收96%租，算多優質租客嘅SOT更加有96-98%；

復甦後前景更加樂觀。

Occupancy Rate：

Total Portfolio 只有84.2%，二線REIT黎講叫做不過不失。

特色：

講咁耐，其實呢隻SOT有乜咁特別呢？咪又係一隻普遍OFFICE收租野？

其實佢最主要玩3樣野：

1. 以低價收購二線地區物業翻新（真相係，一線地區物業一定貴好多）

2. 將現有物業改良，更換更有加租能力嘅租客，增加租值，增加租約年期，創造更大價值

3. 當物業升值，賣出去或者再融資去搵新投資機會

係咪好熟口面？

無錯，其實Starman本現金流為王都講過類似嘅野。

呢個Maritime Centre就係好例子，佢本身LOCATE喺Halifax，我諗你都未必聽過呢個地方。

但係其實呢個Centre佔地極大，有528K Sq Feet，2015年買完之後Occupancy Rate升咗25%，基本租金升30%，租期升咗1.2年。仲喺2020年refinance咗1.9M黎買其他野。

股息率：

現價係9.12%。留意，CA REIT係月月收息。

AFFO Payout Ratio 67.6%。股價無咩好睇。

Key takeaways:

1. NI跌唔少

2. FFO同AFFO都只係輕跌

3. Loan to value ratio 同埋interest coverage ratio無乜變

4. 所謂OFFICE無人租，OR只係輕跌2.9%

總結：

劣：

二線物業，二線地區，自然係一隻二線REIT。若果你手上無一線REIT，你基本上唔應該考慮買SOT。

Occupancy Rate低，不過一線office reit keep ~90%黎講，依家84%亦唔算好差。

股價長期偏弱，市場定位係收息為主，無乜cap gain。

買物業返黎再翻新，如果管理層判斷失當，隨時係買垃圾。

加息（？）

優：

凡事都係兩睇，二線REIT自然有佢嘅潛力。

SOT大量物業喺人口多但係lagging development嘅地區，尤其係Winnipeg。

其實係一個機遇，尤其係Winnipeg本身都幾受香港人歡迎。 

以加拿大目標跑數接收120萬移民嘅情況黎睇，好大機會Toronto, Vancouver唔會收得晒，移民就會退而求其次去二線城市，帶起中部東部經濟。

呢個時候已經佈局好嘅SOT可能就會因此得益，let’s see。

另外，SOT受影響固然係深，但係租客普遍係強者，強者租客係有機會孕育出強REIT。

一隻strong REIT became strong之前，都一定捱過唔少苦頭，SOT 條management team算係aggressive，同埋睇長遠發展。

至於加息風險之類，長遠都唔係壞事，抬頭吧黑暗過會是晨曦。

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Kano ：

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